近日，广东惠州有楼盘传出“打骨折”出售的消息，引起全网的关注。实际上，一二线城市依托庞大的人口和产业优势，楼市降温并不明显，但三四线城市以及县城地区的楼市目前已出现了明显的疲态……

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小城市的楼市困局，该如何破？

01 价格下跌

近年来，随着楼市调控的持续深入、大规模棚改撤出等原因，三四线城市的需求高峰渐渐过去，楼市也开始呈现出疲态，房价出现了下跌的情况，特别是去年房价下跌的尤为明显，不少三四线城市甚至出台了“限跌令”。

据了解，现在内陆三四线城市房价普遍下跌了1000元-2000元每平米，目前期房不仅价格跌幅大，而且成交量惨淡。现房楼盘的降价幅度虽然比期房小，但整体上销售也受到了一定影响。有不少三四线的购房者都反馈，在本轮上涨周期买的房子基本上都亏了钱……

有业内专家认为，在当前以刚需和改善需求为主的合理需求占主导的情况下，三四线楼市的下行在情理之中，这也是导致开发商折扣力度大的主要原因。前两年市场比较好的时候，开发商的盈利获得了保障，也为近期的打折提供了基础。这从侧面也反映出，开发商想通过降价的方式来回笼资金，对未来市场预期并不是特别乐观。

02 去化周期长

据易居研究院此前发布的《中国百城住宅库存报告》显示，51个月来全国100个城市库存规模首次出现同比下降。

从百城住宅库存面积同比增速指标来看，自三四线城市棚改货币化陆续启动退出的2018年12月起，全国百城库存开始步入同比正增长的通道；2019年9月-2020年3月、2020年10月-2021年9月出现过两波增速放缓的情况；2021年10月-2022年6月，库存规模同比增速明显拉升，与当时的市场交易出现下滑有重要关系；2022年7月-2022年12月，库存规模同比增速放缓，与当时房企推盘节奏明显放缓有关；到了2023年，库存规模同比增速继续放缓。

目前百城中的一线城市存销比已经缩短至13.2个月，去化周期相对较优；二线城市虽有压力但表现居中，为17.9个月；三四线城市压力最大，去化周期均值达21.5个月。

03 破局

目前，城市发展分化迹象明显，以前人们都是从农村到县城，但现在不少人都是直接进入一二线城市，三四线城市已经失去了对劳动力的吸引力，在人口减少的加持下，住房需求也在减少。

需求少、库存大，三四线楼市的困局如何破？

●打造优质文旅项目

近年来，文旅产品这一强势产品越来越受追捧，面对调控压力，会有更多的资金流向文旅地产这一价值洼地。未来一个阶段内，重资产的文旅产品会成为地产行业的新引擎和突破口。

对于一些小城市而言，有其独特的城市特色和景观资源，可以将其打造成优质的文旅地产项目，用独特的文旅魅力吸引用户，形成产业带动效应。以旅游业为核心，通过优质度假村带动周边地产的销售，吸引更多外来购房者在这里购房置业，提振楼市。

●产业转型升级

三四线城市可以在当前经济环境下加大对统一大市场的认识，积极引入外部优质资源帮助地方打造好产业名片。特别是国家层面、核心龙头产业层面以及专业的金融机构等方向的资源，在城市发展中积极引进新兴产业，构建新的首位产业体系，培育经济发展的新动能。

产业发展向好的趋势可以让当地城镇化水平加速，并出现人口回流迹象，由此带来了大量的置业需求，支撑了当地楼市的稳定。

●提高城市品质

城市的环境、交通、文化、医疗等方面，都是吸引人口留在该城市的重要因素。政府可以加大环境治理力度，提高城市的环境品质；改善公共交通体系，提高交通效率和便捷性；加强文化建设，丰富城市文化生活等。

●梳理供需关系

首先需要知道，中小城市的居民的可支配收入水平是有限的，适当给予一些购房补贴，非常有必要，既为购房者减少了负担，又为城市房地产增加了销量。

其次，明确价格底线，不管是上限还是下限，都是保障楼市价格在一个稳定的范围内运行。控制价格范围，再去梳理供需关系，是楼市调控最合理且正确的方式。

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