21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

房地产市场缓慢回暖，龙头房企财报平淡依旧。2023年4月28日晚间，万科发布2023年一季报，从中可以感受到，万科作为头部企业的经营面也面临一定压力。

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2023年第一季度，万科实现营业收入684.74亿元，同比上升9.27%；利润表现则有负面变化，其中归母净利润录得14.46亿元，同比上升1.16%；扣非净利润6.46亿元，同比下滑40.92%。

营业收入和归母净利润虽然保持正增长，但扣非净利润的大幅下跌，万科这张季度报表的成色可见一斑。

万科在公告中解释扣非净利润同比下滑的主要原因时指出，这是由于开发业务报告期内的结算毛利率同比下降。今年一季度，万科扣除税金及附加前的整体毛利率为15.4%，其中开发业务的结算毛利率17.2%，相比去年年底有超过2个点的下滑。

这说明，万科的赚钱能力在变差。

除此以外，万科的总负债规模也继续缩减，意味着这家龙头房企仍在缩表周期。万科一季报显示，报告期内，万科的负债总额为1.346万亿，相比去年年底的1.352万亿有所减少。而合同负债方面，相比去年年底，万科合同负债小幅上升至4871亿元，但相比去年年初，仍有较大幅度下滑。

在负债总额小幅降低的同时，万科销售额也进一步录得下滑，投资方面也仍然十分审慎。

今年一季度，万科实现合同销售面积625.7万平方米，合同销售金额1013.8亿元，同比分别下降1.1%和4.8%。

土地获取方面，万科一季度仅新增5个开发项目。总规划计容建筑面积87.6万平方米，权益规划计容建筑面积48.4万平方米。依据中指院统计数据，今年一季度，万科权益拿地金额为34亿元，排名第13，甚至不如广州城投、伟星房产等区域型房企。

在土地市场上未能逆周期扩张，万科瞄准了城市更新赛道。根据公告，截至报告期末，万科在建项目总计容建筑面积8042.8万平方米；此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积合计383.8万平方米。

针对当前土地储备补充不足的现状，万科联席总裁张海也解释称，当前市场分化和复苏回暖并存，不同市场复苏程度不一样，投资更关注城市宏观指标。今年以来投资聚焦核心城市，获取几率不大，近期在研究差异化投资策略，找到一些合适项目。万科也会根据市场和政策变化，坚持量入为出。把握投资结构，为业绩连续性和稳定性起到支撑作用。

近期，万科在土地市场上的表现也有活跃起来的迹象。在上海今年首轮供地中，解禁的万科成为大赢家，其最终拿地金额为113.31亿元，成为拿地冠军。

万科这张一季报中，财务管理的亮点也值得肯定。在债务结构优化上，万科守住了底线，也作出了相对稳健的安排。

截至报告期末，万科净负债率45.5%；持有货币资金1400.1亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为2.4倍；长期负债占比进一步提高至81.5%。

更为重要的是，万科的经营性现金流大幅度回正，截至报告期末，万科经营性现金流净流入70亿元，相比去年同期有152%的增长，即便对比2022年年底的27.5亿，也有明显的增长。

面对复苏程度不一的市场，万科今年在销售策略等方面也更加细化。万科在公告中提到，报告期内其全面检视在售项目、首开项目的操盘情况，重点提升产品性价比和精益管理水平，拉通优秀案例的操盘方案，将优秀实践复制推广。对于存量资源，以楼栋为单位对库存进行再分类并明确不同的销售策略。

在此基础上，万科经营业务发力明显。

报告期内，万科租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入7.8亿元，同比增长10.8%；租赁住宅业务新拓展房源2272间；截至3月底，租赁住宅业务共运营管理21.7万间长租公寓，累计开业17.05万间，出租率95%。

物流仓储方面，万科实现营业收入9.6亿元，同比增长20.0%。其中高标营业收入5.7亿元，同比增长11.5%，冷链营业收入（不含供应链业务收入）3.9亿元，同比增长35.0%。

商业开发与运营业务，万科实现营业收入23.3亿元（含非并表收入），同比增长10.4%，其中印力管理的商业项目营业收入13.7亿元。

需要指出的是，受到结算周期的影响，万科主要结算是在下半年，一季报对全年的财务贡献比例较小，因而经营与财务表现对全年的影响也较小，仅能够从中窥探到些许连续的趋势性表现。整体而言，在近年缩表周期的影响下，万科在财务管理上依然优秀，但市场对之也具有相当的冲击。

在保利发展、华润置地以及中海地产的夹击下，万科要守住龙头的地位，殊为不易。

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